В городе Севастополе, в офисе Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Севастополе Тимофея Смирнова состоялась встреча ведущих оценщиков и экспертов города Севастополя с общественным представителем Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей (общественным омбудсменом) по вопросам, связанным с ликвидацией нарушений прав предпринимателей в сфере кадастров, земельных отношений и имущественных прав, председателем подгруппы «Государственная кадастровая оценка» рабочей группы по регуляторной гильотине «Земля и недвижимость» при Правительстве РФ, заместителем Председателя комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты РФМариной Карповойи заместителем Председателя Правления Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», членом комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО», сопредседателем рабочей группы «Союза СОО» по подготовке Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости Александром Кориневским.
Встреча прошла в формате круглого стола «Вопросы установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и необоснованного роста издержек субъектов предпринимательской деятельности в связи с ее завышенным размером».
Были обсуждены вопросы экономической обоснованности ставок арендной платы за землю и возможности оспаривания решений муниципалитетов об установлении размера ставок арендной платы за землю. Было отмечено, что необоснованность арендных платежей складывается из двух составляющих – арендных ставок и базы их определения, т.е. кадастровой стоимости. Было решено, что работать надо в обоих направлениях.
Обсуждался качественный состав комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости в городе Севастополе и необоснованность включения в него квази-представителей предпринимательского сообщества.
Была озвучена складывающаяся судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости в городе Севастополе. Среднее отношение рыночной стоимости, определенной оценщиками, к кадастровой стоимости составило 49 %. Отношение рыночной стоимости, определенной судебными экспертами, к кадастровой стоимости составило 74 %. Соотношение между рыночной стоимостью, определенной судебными экспертами и оценщиками, составило 1,55.
Также была проанализирована и общероссийская судебная практика. По результатам проведенных судебных экспертиз 87 % от общего числа отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости было признано не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а соответственно, не надлежащими доказательствами в суде, и это повод для жалоб на оценщиков и требований по возврату денег, заплаченных заказчиками за оценку. В 20 % случаев судебная экспертиза не назначалась, отчеты об оценке, выполненные оценщиками, были признаны в качестве надлежащих доказательств.
До севастопольских оценщиков была доведена складывающаяся практика работы Апелляционного органа при Министерстве экономического развития РФ, рассматривающего отчеты об оценке по жалобам Центробанка и ГБУ – в основном г. Москвы. Однако, рассматривались уже и отчеты оценщика из Республики Крым.
В ходе работы Круглого стола было отмечено, что благодаря усилиям предпринимательского сообщества и непосредственно бизнес-омбудсмена в Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не вошли реакционные изменения, фактически уничтожающие институт оспаривания кадастровой стоимости. В последний момент – перед вторым чтением в Госдуме появились статьи закона о многовариантности переходного периода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Оценщикам было сообщено, что «Методические рекомендации по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости» близки к принятию Советом Союза саморегулируемых организаций оценщиков, согласно которым НДС не должен отражаться в цене актива. Готовятся к выходу также и «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости». В них будет рекомендовано в обязательном порядке указывать возможные границы интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться итоговый результат оценки стоимости объекта оценки.
Обсуждался вопрос создания в городе Севастополе, в качестве пилотного проекта органа, призванного выполнять функции по взаимодействию ГБУ, оценщиков и предпринимательского сообщества по вопросам установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Важно включить в этот орган авторитетных специалистов, имеющих вес в оценочном сообществе. Этот орган не должен быть «калькой» с комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Отмечена необходимость тщательной разработки концепции работы этого органа, его высокого статуса и рекомендации создания подобных структур во всех регионах РФ.
Была озвучена складывающаяся судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости в городе Севастополе. Среднее отношение рыночной стоимости, определенной оценщиками, к кадастровой стоимости составило 49 %. Отношение рыночной стоимости, определенной судебными экспертами, к кадастровой стоимости составило 74 %. Соотношение между рыночной стоимостью, определенной судебными экспертами и оценщиками, составило 1,55.
Также была проанализирована и общероссийская судебная практика. По результатам проведенных судебных экспертиз 87 % от общего числа отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости было признано не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а соответственно, не надлежащими доказательствами в суде, и это повод для жалоб на оценщиков и требований по возврату денег, заплаченных заказчиками за оценку. В 20 % случаев судебная экспертиза не назначалась, отчеты об оценке, выполненные оценщиками, были признаны в качестве надлежащих доказательств.
До севастопольских оценщиков была доведена складывающаяся практика работы Апелляционного органа при Министерстве экономического развития РФ, рассматривающего отчеты об оценке по жалобам Центробанка и ГБУ – в основном г. Москвы. Однако, рассматривались уже и отчеты оценщика из Республики Крым.
В ходе работы Круглого стола было отмечено, что благодаря усилиям предпринимательского сообщества и непосредственно бизнес-омбудсмена в Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не вошли реакционные изменения, фактически уничтожающие институт оспаривания кадастровой стоимости. В последний момент – перед вторым чтением в Госдуме появились статьи закона о многовариантности переходного периода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Оценщикам было сообщено, что «Методические рекомендации по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости» близки к принятию Советом Союза саморегулируемых организаций оценщиков, согласно которым НДС не должен отражаться в цене актива. Готовятся к выходу также и «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости». В них будет рекомендовано в обязательном порядке указывать возможные границы интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться итоговый результат оценки стоимости объекта оценки.
Обсуждался вопрос создания в городе Севастополе, в качестве пилотного проекта органа, призванного выполнять функции по взаимодействию ГБУ, оценщиков и предпринимательского сообщества по вопросам установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Важно включить в этот орган авторитетных специалистов, имеющих вес в оценочном сообществе. Этот орган не должен быть «калькой» с комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Отмечена необходимость тщательной разработки концепции работы этого органа, его высокого статуса и рекомендации создания подобных структур во всех регионах РФ.
Обсуждался вопрос создания в городе Севастополе, в качестве пилотного проекта органа, призванного выполнять функции по взаимодействию ГБУ, оценщиков и предпринимательского сообщества по вопросам установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Важно включить в этот орган авторитетных специалистов, имеющих вес в оценочном сообществе. Этот орган не должен быть «калькой» с комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Отмечена необходимость тщательной разработки концепции работы этого органа, его высокого статуса и рекомендации создания подобных структур во всех регионах РФ.
